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2015年,中国的房地产业该何去何从?
2014年12月06日 00:00:00 来源: 中西部投资网 作者:张灏林
 

一、中国房地产市场现状如何?

    2014年下半年,全国70个大中城市房价普遍下降,待售面积在增长


据中国经济网官方数据显示,201410月底,全国70个大中城市中,有67个城市新建商品房价格处于下降中,上涨的城市仅3个,二手住宅价格下降的城市有64个,上涨的仅2个。

1-10月份全国的房地产开发情况,东部地区商品房销售面积40902万平方米,同比下降14.6%,中部地区商品房销售面积23737万平方米,下降2.8%,西部地区商品房销售面积23855万平方米,增长1.1%20141-10月间,房屋竣工面积,按照住宅、办公、商业分,分别比上年增长5.1%23.6%12%,商品房待售面积,按照住宅、办公、商业分,分别增长28.6%37.6%28.2%,新建商品房待售面积增长速度高于竣工面积增长速度。房地产开发景气指数为94.76%



    东南沿海省会城市:近2-3年间,房价将接受市场考验


我国主要的东南沿海发达城市,主城区住宅房价平均在13000-26000/平方米之间,目前,这些城市目前正至于建设具全球影响力的现代服务业中心、金融中心及现代制造业中心,以及国际性的航运、物流、贸易、会展、旅游中心,城市吸引力仍较强。然而,中高端人才人均10-25万的年收入与商品住宅总价之间的差距,仍是挡住外来人口永久留下的重要障碍;而那些年均收入在4-8万元人民币的普通打工者,更是望房兴叹。



    中西部省会城市:高价房略降中,局部城区仍有上涨空间


中国的中西部省会城市,正显示出越来越强劲的活力,这些地区主城区的住宅房价平均在8000-13000/平方米,远城区房价平均在5000-7000/平方米。由于中西部省会城市大多在积极发展城市圈经济及地铁经济带,因此,当地远城区及卫星城市的产业发展及就业都受到了很大的提带,经济互通十分活跃。在武汉,每天都有几千人乘着高铁在城市圈间往来着承接业务及上下班。与沿海城市相差不大的年收入来源,使得人们在此买房显得更容易。

2012-2014年间,湖北武汉市东西湖区与黄陂区平均在4800-7800/平方米的房价,使得这里至今有不少楼盘,保持着开盘1周内即可卖出80%以上房源的良好销售记录。



    国内二三线城市: 2-3年内接受经济与房地产市场考验


我国的二三线城市大多属于宜居城市,传统产业处于转型升级中,现代服务业与新兴产业还不够发达,对于大多数高学历年轻人来说,存在就业机会相对较少、工资水平满足不了年轻人的心理预期等不足。然而,这些城市的现行房价,却对本区域的农业人口有着较大的吸引力。

目前,这些城市主城区的房价相对不高,大多平均在3800-6000/平方米之间,远城区也有着3000/平方米左右的房价。这些城市存在着高学历年轻人外迁及周边县市及农村人口迁入的双重流动。地方经济发展走向,是影响其未来房地产市场稳定度的重要因素。



    中西部经济欠发达市县:城市吸引力相对较弱,空置率进一步提高


这些城市,一方面在努力校仿着较发达城市,建设标志性商品住宅与生态园林小区,一方面却仍因服务业不发达就业机会少,面临着留人生活就业难的压力。目前,湖南的郴州、湖北的黄冈、河南的平顶山、安徽的六安均属于此类城市。这些城市主城区房价平均在3000-4800/平方米之间,远城区也有2000/平方米以上的房价。由于开发商拿地价便宜,房地产开发风险相对较小,因此,是中小型房地产开发商转移投资的重要阵地,这些地方往往存在着房地产开发过量的压力。



二、政策导向,中国房地产市场进入调整期?

    不动产登记、房产税征收对房地产市场有多大影响?


在我国,一些外来流动人口较多的城市及房屋征收改造工作较密集的城市,一些人将住宅当成投资对象,收租及坐等升值。同时,长期以来由于我国公务人员良好的福利以及廉洁监管制度的执行不力,使得部分公职人员在拥有房改房、集资建房以外,还拥有第3套、第4套商品房。

20148月,我国发布《不动产登记暂行条例》征求意见稿,意见稿提出,国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

2014年,我国财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知,修改《房产税条例》,作出如下细化规定:201411日起,我国对拥有2套住宅的家庭,人均建筑面积80㎡以上部分,视为奢侈性住宅消费,每年征收1%-3%的房产税,且没有减除额;家庭第3套住宅,每年征收4%-5%的房产税,且没有减除额;家庭第4套及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额。

不动产登记制度的实施及房产税的开征,致使人们持有的多套房屋,成了烫手的山芋。

未来二三年,中国的二手房市场将消化掉部分新增购买力,直接起到调节房价的作用。



    金融政策干预对房地产市场影响有多大?


2010年起,我国的金融政策开始收紧房地产开发项目贷款,相当一部分城市采取了对居民购买的二套房、三套房实行了限购政策。特别是2013年下半年以来,房地产开发项目贷款全面封停。

长期以来,由于我国的项目建设执行资本金制度,如此以来,开发商只要拥有项目总投资30%以上的资本金,即可从事房地产项目开发。剩余的钱,可以从金融机构贷来、债券市场上融来。然而2013年后,国家关于健康发展房地产业以及调整房屋供应结构的决心,使得房地产开发企业已完全无法从银行获得贷款了。这就意味着,开发商拿地后需要以自筹方式,完成全部的建设投入。再加上房产税与不动产登记政策实施对于市场购买力的打击,2014年,各地房地产开发商拿地十分谨慎,各地土地交易流拍增多。

金融政策支持的消失,对于众多中小型房地产开发企业来说,是致命打击。但对于地方商品住宅供应量的合理抑制,具有正面积极的作用。



    城镇化为中国的房地产市场带来什么?


据有关数据显示,我国目前仍有近6.7亿的农业人口,占全国总人口的50.3%,而在南韩及台湾,仅有6-8%的人口从事农业生产。因此,我国的农业人口,有巨大的转移潜力,实施农业人口的城镇化,是大势所趋。未来20年中,假设我国每2个农村家庭有2人从农村人口转为城市户口,即有近1/4的人口需要实施城镇化。这就意味着,中国的住房供应市场,在未来20年中要吸纳1.6亿人口,按照人均建筑面积20平方米计,中国的城市每年仍可接纳16000万平方米商品住宅。

    然而,农村人口进城,购买力大多十分有限,4000/平方米的以内房价,是绝大多数人的可承受范围。未来20年,中国的23线城市及县级市,仍是吸纳农村人口进城的主力军。



    住房供应结构调整对当前房地产市场有影响吗?


十二五以来,国务院将改造老城区与棚户区,大力发展保障性住房建设,作为社会主义公共服务体系建设的重要组成部分。国家鼓励各地积极改造老城区及棚户区,为中低收入的住房困难户提供住房保障,为无房户提供公共租赁用房。

由于城市中低收入家庭从来就不是市场上商品房的有效购买群体,因此,国家对于他们住房困难问题的解决,并不影响当前商品房地产供应市场的价格及走势。但是,积极参与保障房开发建设,将成为部分开发商未来的重要生存方式之一。



三、未来中国房地产业,该往哪儿走?

     2014年,是中国的房地产市场大调整年,中央政府通过停止发放房地产开发贷,加强不动产登记管理,完善房产税、土地增值税征收制度,规范房地产与土地交易市场秩序等多项政策措施,检验社会上真实的购买力,房地产开发企业的投资能力及平衡区域房价。未来中国的房地产开发企业想重获新生,在争取企业利益的同时,还需积极参与到我国的主体功能区布局建设中来。



    中西部省会城市:大力发展老城区商业地产市场,远城区生态与普通住宅房地产市场。


大力发展现代服务业,建设区域的金融商贸服务中心、文化教育中心、现代服务业与国际商贸物流中心,是这些城市的主要功能定位。那么,房地产开发企业在进行投资决策时,应多了解城市规划,并与地方政府与规划管理部门充分沟通,按照地方规划要求,安排投资方向。当房地产开发企业的投资方向与当地政府意图高度一致时,项目未来的运营招商,均能够得到政府的支持,甚至可能获得一定的专项补贴。

各大城市应以地铁、轻轨、高铁为主线,沿线布置商住用地开发建设,在向外转移中心城区人口的同时,让中等收入人群也可以实现过舒适都市生活的美好愿景。



    东中部二三线城市:通过发展环境美好型优势产业,规划安排及调整房地产业布局


并不是所有的城市,都需要布置工业园与产业基地;并不是所有的城市,都要大力发展战略新兴产业。在我国东中部的部分地区,仍有一些以农业和旅游业为主的城市,那里山清水秀,果树累累、稻田丰腴,保留的明清文化小屋和乡土风情,是国人休闲旅游的大好去处。这些地方,可以大力发展休闲及生活服务配套产业,建设小型宾馆酒店以及休闲商业街,安排好餐馆及民族特色产品经营服务业发展。同时,大力发展特色产业所需的基础设施建设及房地产开发建设项目。

然而,由于6.7亿农业人口的购买力并不高,普通商品住宅的开发与建设,仍是大力实施城镇化战略的主要切入口。另外,本土及外来的房地产开发企业,还可以根据现有环境与传统产业,规划布置相应的舒适住宅开发与综合服务配套型房地产开发项目,发掘潜在的投资机会。



    西部二三线城市:极致发展原有优势产业,充分利用高铁机会布局房地产业


十二五期间,城镇化、工业化、信息化是我国经济发展的主要战略。西部二三线城市,大多有一定的资源优势与工业基础,同时也有着优美环境,但服务业相当不发达。积极发展战略新兴产业、节能环保业、现代服务业与商贸文化旅游业,是多数西部城市的重要选择。

地方房地产开发企业,可根据当地的城市功能区规划,积极参与地方旧城改造与新城区开发,以及具有战略意义的商业综合体、市政基础设施、工业园区及标准厂房建设中去。



4物流节点城市:以物流带动相关产业发展,充实房地产市场购买力


十二五规划提出的大力发展物流业,给一些物流节点城市带来了发展机会。这些城市可以利用地缘优势,发展支持物流服务的配套房地产业。如建立物流集中经营点,物流性旅店、餐馆、以及展示当地特产贸易街。

对由于商品物流带了的新产业发展机会,当地政府应及时作好新产业承接铺垫工作,并给予适合的区域房地产布置优惠政策。房地产开发企业,也可通过委托专业机构调查取得的数据,做出配套规划的合理化建议与投资准备。



    文化旅游类城市:急需大量基础设施投资,以完善旅游房地产服务产业链


我国的文化旅游类城市,大多属于农业型城市或限制开发类城市,地方财政基础薄弱,自身完善基础设施能力较差,常常是旅游招商到位了,接待能力却跟不上,不仅损坏了地方形象、旅客印象,还白白浪费大量就业与创收机会。

笔者一次利用周末,随7-8朋友开车从湖北到河南的云台山,结果到了入口就被云集的车流、人流吓住了,空旷的平原上,一眼看不到头的停车场里停满了比我们来得更早的旅游车,大家勉强排了2小时队进了山门,最终在排第二次的长龙队时,选择了退出。

更难受的是,出云台山大门后,发现周边即没有可以出售当地土特产的商业街,也没有能够吃饭的酒店和旅店,更没有可以休闲的茶馆。最终,我们选择继续开3小时的车,找个就近可落脚的城市吃饭。

假设一个旅游景点在可经营的8个月32个周末里,接受每位游客每次150元(含门票、吃饭、购物)的消费,那么周均1万人的来访量,将产生4800万的消费收入,再加上清明、五一、十一、端午大假,一个中等繁华程度的旅游景点,每年就可产生8000万的消费值。

在中国,有相当多的新开发旅游景点,周末游客量达到万人以上,节假日更是突破5万以上,但远道而来旅客的吃住玩接待工作,却仅仅落到了少量的当地村民身上,地方政府对于旅游景点的综合配套规划与服务业延伸建设,没有进一步的实质性安排。

旅游类基础设施配套及旅游类房地产的综合开发,急需推进。对旅游类房地产进行开发投资,将是未来我国各房地产开发公司的又一块新领地。



    欠发达县域市及城镇:做好公共配套服务,建设美好城镇留住进城农业人口。


完善生活性服务产业,建设环境美好的普通商品住宅,以较低的价格吸引外出务工人员回城买房,是这些城市的首选。

在我国,有大量的县域市及城镇,属于这一类范畴。由于在当地没有适合的就业机会,大多数年轻一代居民,选择了外出务工。这些人员往往积蓄不多,想解决住房问题,通常只能回到原住地买房,即解决住房问题,又能陪伴父母。但是,如果当地房地产综合开发与配套服务未跟上,他们可能会选择省内更大一些的城市进入,以获得更接近打工地等级的生产与居住环境。

 
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